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2020-02-28 12:44:14 來源: 中(zhong)國證券報 閱讀liang)浚捍
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摘要(yao)︰ 樓市限售(shou)政策再出江湖。甦州(zhou)5月11日晚(wan)間加碼調控(kong)政策,宣布(bu)在部(bu)分熱(re)點區域實施3-5年的限售(shou),同時將房企(qi)土拍報價與預售(shou)條(tiao)件掛(gua)ye)場V檔霉guan)注的是,限售(shou)政策已經數月未在地方調控(kong)政策中(zhong)出現,這顯示出當地控(kong)制房kang)夭/div>

    樓市限售(shou)政策再出江湖。甦州(zhou)5月11日晚(wan)間加碼調控(kong)政策,宣布(bu)在部(bu)分熱(re)點區域實施3-5年的限售(shou),同時將房企(qi)土拍報價與預售(shou)條(tiao)件掛(gua)ye)場V檔霉guan)注的是,限售(shou)政策已經數月未在地方調控(kong)政策中(zhong)出現,這顯示出當地控(kong)制房kang)夭re)度的決心。業(ye)內普遍預期(qi),個(ge)別市場火熱(re)的城市未來不排除加碼調控(kong)的可能性,但保持(chi)房kang)夭諧 榷ding)發展(zhan)仍是主基調,一(yi)些城市xie)飼俺魷殖山渙liang)上漲的“小陽春”現象(xiang),基本(ben)無入夏可能。

  雙端松(song)動引躁動

  如(ru)果說(shuo)2018年年底(di)房企(qi)債券市場融資出現逐步放松(song)跡象(xiang),2019年年初(chu)以來則是房企(qi)融資成本(ben)不斷下降。房企(qi)均抓緊難(nan)得的窗口期(qi)大(da)舉融資。數據顯示,一(yi)季度40家ye)湫蛻鮮蟹科qi)融資shou)芏458億元,遠超2017年和(he)2018年同期(qi),其(qi)中(zhong)3月份單(dan)月融資額1024億元,為2017年11月以來新高(gao)。中(zhong)國證券報記(ji)者(zhe)了解到,主流(liu)房企(qi)境外融資成本(ben)均在6%-8%,境內融資的公(gong)司債均在5%以內,較(jiao)2018年年底(di)融資成本(ben)明顯下降。進入4月,中(zhong)國恆大(da)和(he)融創等企(qi)業(ye)均推(tui)出數百億規模(mo)的融資計劃。

  盡(jin)管多數融資用途是借新還(huai)舊(jiu),但多位房企(qi)人士表示,土lian)卮 甘欠科qi)業(ye)績的基礎,一(yi)旦解決了債務和(he)現金流(liu)壓力,房企(qi)總是會大(da)舉拿地。中(zhong)原地產首(shou)席分析師張大(da)偉表示,房企(qi)現階段的競爭(zheng)仍是規模(mo)決定(ding)一(yi)切(qie),因(yin)此房企(qi)具有持(chi)zhong)玫氐畝 Γ 繞qi)是中(zhong)小型tou)科qi),窗口期(qi)拿地反而(er)更加激(ji)進。

  個(ge)人購房方面,中(zhong)國證券報記(ji)者(zhe)了解到,今年以來,房kang)夭唇掖鈑繞qi)是商業(ye)按揭貸款發放速度較(jiao)去(qu)年有所加快。部(bu)分銀行如(ru)匯豐銀行等外資銀行對滿足(zu)一(yi)定(ding)條(tiao)件的客戶提供更低(di)的按揭利率。此外,部(bu)分zhong)糯式鷚ye)有所放松(song)。此前有某上市銀行信(xin)貸專(zhuan)員持(chi)zhong)啻蝸xiang)記(ji)者(zhe)推(tui)銷該行消費貸產品,額度為30萬元,年化利率約為6%。該專(zhuan)員對記(ji)者(zhe)表示,一(yi)旦獲批(pi),現金將直接(jie)打入賬戶。當記(ji)者(zhe)詢問(wen)該專(zhuan)員是否(fu)需要(yao)提供相應消費憑據時,該專(zhuan)員僅表示,建(jian)議留存備查而(er)非(fei)強kang)鞅bi)須提供。記(ji)者(zhe)了解到,在2017年,消費貸年化利率一(yi)度超過7%,且申請者(zhe)只能拿到jiao)訊(xun)畽榷er)並非(fei)現金。

  調控(kong)重回高(gao)密度

  近期(qi)房kang)夭 kong)政策出台密度再度上升(sheng)。中(zhong)原地產研(yan)究中(zhong)心統(tong)計數據顯示,今年4月以來,各地針(zhen)對房kang)夭鎏  kong)措施累(lei)計超過60次。而(er)3月份全(quan)國各地僅發布(bu)房kang)夭 kong)政策15次。

  從各地細(xi)則來看,4月上旬,合肥、廣州(zhou)等地的政策主要(yao)聚焦于公(gong)積金的規範(fan)使用以及公(gong)告供地計劃,對市場尤其(qi)是購房者(zhe)的預期(qi)影響不大(da)。而(er)4月下旬以來,尤其(qi)是住房和(he)tong)竅緗jian)設(she)部(bu)針(zhen)對當前部(bu)分房價、地價波動幅(fu)度較(jiao)大(da)的城市下達(da)了預警提示後,部(bu)分城市調控(kong)力度陡然加大(da)。其(qi)中(zhong),長沙宣布(bu)從4月22日起,停止執行對家庭第二套改善性住房kang)鈉跛壩嘔hui)政策,該舉動被(bei)視you) xiang)炒房者(zhe)發出明確(que)信(xin)號。石(shi)家莊全(quan)市暫停公(gong)積金貸款,並對離婚一(yi)年內的人士實施差別化信(xin)貸政策。“這些政策對市場的影響尤其(qi)是購房者(zhe)的預期(qi)影響很大(da)。”一(yi)位長沙房企(qi)人士表示jin)/p>

  張大(da)偉表示,最近房kang)夭 kong)預期(qi)再次出現變(bian)化。雖然很多城市還(huai)在發布(bu)人才吸引政策,但針(zhen)對房kang)夭 kong)的政策,在政治局會議再次重申房住不炒的背景(jing)下,調控(kong)收緊預期(qi)再起,對于購房者(zhe)將有明顯影響。另外,從多地政策來看,公(gong)積金政策收緊成為趨(qu)勢(shi)。

  “三(san)穩”仍是主基調

  針(zhen)對此次甦州(zhou)調控(kong),盡(jin)管甦州(zhou)市政府祭出了3-5年限售(shou)的重磅武(wu)器,但不少觀察人士指出,本(ben)jing)蔚 kong)力度低(di)于預期(qi),比(bi)re)綺?詞凳┤嶸sheng)首(shou)付比(bi)例的信(xin)貸措施等,僅僅是對特定(ding)區域的一(yi)二手房屋進行限售(shou)。張大(da)偉表示,這顯示出保持(chi)市場穩定(ding)仍然是各地調控(kong)的主基調,穩地價、穩que)考邸?仍?qi),2019年預計這一(yi)政策取(qu)向(xiang)將持(chi)zhong)/p>

  一(yi)位保利投顧研(yan)究院人士預計,房企(qi)融資監管可能再次趨(qu)緊,居民貸款端繼續放松(song)的可能性及幅(fu)度可能減(jian)小。監管層將持(chi)zhong)guan)注房kang)夭諧﹝  ldquo;一(yi)城一(yi)策”貫徹(che)實施、部(bu)分熱(re)點城市政策收緊微調或將持(chi)zhong)/p>

  而(er)在北ben)jing)、上海等一(yi)線城市,盡(jin)管3月出現了成交量(liang)上漲的“小陽春”現象(xiang)。但記(ji)者(zhe)走訪多個(ge)中(zhong)介(jie)門店了解到,在目前嚴xi)襝藪約案(an) 旱慕灰壯殺ben)之下,周期(qi)性需求釋tou)藕螅 本(ben)jing)房kang)夭諧∫丫 鴆匠cheng)現平穩狀態,“小陽春”已基本(ben)無入夏可能。

  “以北ben)jing)為例,一(yi)般(ban)每年兩會前後都(du)有一(yi)波交易量(liang)kang)納險牽 yi)部(bu)分是剛zhao)杞。 yi)部(bu)分是特定(ding)需求例如(ru)學區房集中(zhong)交易。但從今年情況(kuang)看,交易量(liang)kang)納險遣 蛔zu)以帶來成交價格的上漲,大(da)多數交易都(du)是降低(di)掛(gua)牌價後成交。”北ben)jing)某chi)zhong)介(jie)資深店長對記(ji)者(zhe)表示,“一(yi)旦過了5月適齡兒童登記(ji)入學的期(qi)限之後,市場就會進入相對平穩的階段,市場分化也(ye)就特別明顯。例如(ru),現在一(yi)些小戶型學區房價格仍然比(bi)較(jiao)堅挺,但優質學區房之外的二手房普遍都(du)有議價空間。”

編輯(ji)︰錦勤

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